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Old Questions & Answers

Pregunta: Mi esposa y yo tenemos una casa en la ciudad. Con el nacimiento de nuestro primer niio decidimos comprar una casa mms grande en los suburbios. Estamos intentando vender nuestra otra casa, especialmente porque el mercado estt tan diffcil y dado el tratamiento de impuesto favorable de las ganancias sobre el capital actualmente en existencia. Sin embargo, hemos pensado en la posibilidad de alquilarlo, por lo menos por algunos aaos.

Usted podrra sugerirme quu hacer?

Formulada por: Carlos Rodriguez
5/9/2008 9:54:41 PM
     
  R:

Respuesta: La respuesta a esta pregunta solo la tiene usted, le explico: Esta decisión depende de su situación financiera y que este completamente seguro de las responsabilidades que contraería para con el inquilino.

Hay muchas dediciones que usted junto con su familia y sus consejeros financieros debe considerar antes de tomar la decisión de vender o alquilar. Aquí le presentamos algunos puntos que debe investigar.  

Consideraciones Del Impuesto: Nadie desea pagar al tío SAM cualquier dinero del impuesto. ¿Si usted vende su residencia principal, usted tendrá impuestos de ganancias sobre el capital a pagar?  ¿Usted ha poseído y ha vivido en la casa por un período de dos años fuera de cinco años antes de ser vendido? Si es así y es usted casado y archivan una declaración de impuestos del empalme, usted puede excluir totalmente hasta $500.000 de su aumento. 

Sobre simplificado, el aumento se define como la diferencia entre el precio de venta ajustado y el precio de compra ajustado. Tomemos este ejemplo: Usted pagó $100.000 su casa, e hizo $10.000 de mejoras de capital. Su precio de compra ajustado es $110.000. Ahora usted ha vendido su casa por $400.000. Usted también tuvo que pagar una comisión de las propiedades inmobiliarias de $24.000 y costos de cierre misceláneos de $6.000. Su precio de venta ajustado es así $370.000 ($400.000 - 24.000 - 6.000). Cuando usted resta el precio de compra ajustado de esta última figura su beneficio (es decir ganancia sobre el capital) es $260.000. 

Si es casado y archiva una declaración de impuestos del empalme, usted puede guardar todo este beneficio. Por otra parte, si usted es soltero entonces usted puede solamente abrigar $250.000, los $10.000 restante serán gravados en el índice actual de 15 por ciento -- o $1.500.00. Usted también tiene que tomar en consideración cualquier impuesto local o del estado que se imponga ante tal aumento. 

Dolores de cabeza De alquiler: El ser un propietario no es una tarea fácil. En algunas áreas -- tales como el districto de Colombia -- hay leyes fuertes de las derechas del arrendatario. Usted debe cerciorarse de que usted entiendan completamente todas las reglas aplicables y las regulaciones que afectan propietarios antes de que usted decida alquilarse fuera de su característica. 

¿Es la característica en un área que continúe apreciar? ¿Cómo vieja es su casa? ¿Necesitará mantenimiento periódico, costoso? ¿Está la azotea en sus piernas pasadas? Qué sobre el sistema de la calefacción y de aire acondicionado -- así como el resto de las aplicaciones. Tener presente que con la mayoría de los alquileres, usted -- como propietario -- será responsable cerciorarse de ellas está todo en orden de funcionamiento, a menos que por supuesto su arrendatario negligente causara el daño (que es difícil de probar). 

Metas De la Gama Larga: ¿Usted tiene idea cuánto tiempo usted se aferrará a la característica?  Mientras que reconozco esto es una pregunta difícil, usted realmente si dan pensamiento serio si esta característica debe ser incluida en su planeamiento de estado. Cueste lo que cueste cómo es viejo usted es, nunca es demasiado temprana comenzar a planear para su retiro -- y su último fallecimiento. ¿La característica de alquiler será una carga en su familia? ¿Será una carga en su presupuesto? 

Gerencia: ¿Si usted decide alquilarse, usted uno mismo-manejara' o empleará a encargado profesional de la característica? Hacerla usted mismo le ahorrará el dinero que usted tendría que pagar a un encargado. Pero no le ahorrará de las llamadas telefónicas de la medianoche de un arrendatario loco que se ha trabado de la característica o tenga un tocador del flooding. Si usted decide conservar a un encargado, cerciorarse de que usted se entreviste con lo o la, y tener un deletreo comprensivo del contrato fuera de quién debe hacer lo que y cuando -- incluyendo el coste de cualesquiera servicios. Su contrato no debe incluir una disposición que si la característica se vende al arrendatario, el encargado conseguirá una comisión de las propiedades inmobiliarias.  

Hay diversas maneras que usted puede emplear a un encargado. Su encargado puede ser dado la responsabilidad completa de manejar la característica de alquiler. Bajo este arreglo, el encargado anunciará y establecerá a arrendatario, se determina si el arrendatario es financieramente capaz de pagar el alquiler, recoge el alquiler mensual y paga todas sus cuentas. Si usted va esta ruta, usted debe recibir una declaración mensual del encargado, demostrando la renta y los costos incurridos en durante ese período de divulgación. 

Alternativomente, usted puede dar a su encargado tareas selectivas -- tales como solamente encontrar a un arrendatario para usted. 

Todas las opciones se deben discutir con su encargado potencial antes de usted muestra un contrato. 

Usted ha sugerido que usted podría manejar la característica por un año y ver cómo usted tiene gusto de ella. Claramente, ésa es otra opción para la consideración. 

Usted también sugirió que usted podría alquilarse fuera de la casa por tres años, y si usted "no está gozando" del proceso de alquiler, usted podría después vender la casa y aprovecharse de los ahorros del impuesto de ganancias sobre el capital. 

Eso tiene ciertamente sentido, pero mira su calendario muy cuidadosamente. Según lo discutido arriba, usted debe haber vivido en la característica dos fuera de cinco años antes de que la casa se vende. Si, por ejemplo, usted vivió en la casa del de julio 1, 2002 al de julio 1 de 2004, usted debe vender la casa antes del de junio 30 de 2007, para capitalizar en la exclusión del impuesto de ganancias sobre el capital. Si usted alquila la casa por tres años, usted puede tener apuro el vender de la característica mientras que el arrendatario todavía está en las premisas. Además, nadie sabe cuáles será el mercado en 2007. 

Así, si usted decide intentar el proceso de alquiler, usted debe considerar el alquilar de él hacia fuera por solamente dos años. Esto le dará un año completo en el cual conseguirlo listo para la venta, encontrar a comprador, y va realmente al establecimiento dentro de los marcos de tiempo estatutario asignados por mandato. 

Alquilándole contener es claramente una opción para que usted considere, pero usted debe hacer su preparación, y entiende los pros y el contra de esta empresa. 

Answer by Bill Arce 5/9/2008 10:55:22 PM

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